Que vous soyez investisseur ou que vous souhaitiez vous former au métier de conseiller en gestion de patrimoine, vous pourriez bien être intéressé par la loi Denormandie. Ce dispositif a déjà séduit de nombreux particuliers et professionnels, notamment en raison de ses avantages (réduction d’impôt et autres déductions fiscales).
Qu'est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie, entrée en vigueur le 1er janvier 2019, est un dispositif fiscal visant à encourager la rénovation de biens immobiliers anciens dans les villes moyennes. Son objectif principal est de redynamiser les centres-villes en incitant les investisseurs à acquérir et rénover des logements pour les mettre en location. Ce mécanisme est sur le même modèle que celui de la Loi Pinel, mais dédié spécifiquement à l’ancien.
Zones géographiques concernées
Ce dispositif s'applique dans les communes du plan "Action cœur de ville" et celles ayant signé une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT). Il cible principalement les villes moyennes où le besoin de rénovation du parc immobilier est important.
Types de biens pris en compte
Sont éligibles les logements anciens nécessitant des travaux de rénovation. Il peut s'agir d'appartements ou de maisons, à condition qu'ils soient destinés à la location.
Avantages fiscaux
La Loi Denormandie présente différents atouts. Comme tous les mécanismes touchant à la finance, ces bénéfices s’accompagnent aussi de risques ou d’inconvénients, que nous expliciterons aussi, à l’image de l’OBO en immobilier.
1. Des loyers et des ressources plafonnés pour les locataires
Pour bénéficier des avantages fiscaux, la location du bien est soumise à deux types de plafonds : les loyers et les ressources des locataires. Ces plafonds ont été conçus pour garantir que les avantages fiscaux bénéficient aux ménages modestes, en ciblant les locataires qui ont réellement besoin de logements abordables. Le but est aussi de maintenir des loyers accessibles, pour davantage d’inclusion sociale dans les centres-villes.
Plafonds de ressources en 2025 selon la composition du foyer et la zone géographique :
| Composition du foyer | Zone A bis (€) | Zone A (€) | Zone B1 (€) | Zone B2 et C (€) |
| Personne seule | 43 953 | 43 953 | 35 825 | 32 243 |
| Couple | 65 691 | 65 691 | 47 842 | 43 056 |
| +1 personne à charge | 86 112 | 78 963 | 57 531 | 51 778 |
| +2 personnes à charge | 102 812 | 94 585 | 69 455 | 62 510 |
Plafonds de loyers en Denormandie en 2025 (prix au m² selon la zone géographique) :
- Zone A bis : 19,51 €/m²
- Zone A : 14,49 €/m²
- Zone B1 : 11,68 €/m²
- Zone B2 et C : 10,15 €/m²
2. Jusqu’à 21 % de réduction d’impôt pour une location de longue durée
La loi Denormandie propose une réduction d'impôt calculée sur le coût total de l'investissement (achat + travaux). Ce dispositif est réparti sur la durée de l'engagement locatif :
- 12 % pour un engagement locatif de 6 ans.
- 18 % pour un engagement locatif de 9 ans.
- 21 % pour un engagement locatif de 12 ans.
3. L’opportunité de faire fructifier son patrimoine
Investir via le dispositif Denormandie apporte plusieurs avantages d’ordre patrimonial et pratique :
- Génération de revenus locatifs réguliers pendant la période d'engagement.
- À l’issue des obligations locatives, l’investisseur retrouve la pleine maîtrise du bien avec plusieurs options : continuer à louer librement, habiter le logement comme résidence principale, revendre le bien pour réaliser une plus-value, ou réinvestir dans un autre projet immobilier ou financier.
Inconvénients de la loi Denormandie
La loi Denormandie, bien qu'attractive, présente aussi certains inconvénients à prendre en compte avant de s'engager dans ce type d'investissement. Parmi les plus saillants :
- Risques liés à la qualité des rénovations : certains promoteurs peuvent se contenter de réaliser des travaux minimums pour atteindre le seuil de 25 %. Résultat : un risque de diminution de la valeur réelle du bien et de sa rentabilité à long terme.
- L'obligation de louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans peut être contraignante : d’où l’importance de bien vérifier toutes les options pour choisir vos placements et investissements.
- La mise en œuvre du dispositif nécessite aussi une certaine maîtrise des démarches administratives et fiscales, un frein potentiel pour les investisseurs novices.
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Quelles conditions pour profiter de la loi Denormandie ?
- Critères d'éligibilité des biens
Le logement doit être ancien et situé dans une commune éligible au programme "Action cœur de ville" ou ayant signé une convention ORT (Opération de Revitalisation du Territoire).
- Travaux obligatoires
Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération (achat + rénovation) et doivent viser à améliorer la performance énergétique ou moderniser le logement.
- Engagement locatif
Le bien doit être loué non meublé pendant une durée minimale de 6 ans. La durée d'engagement peut être prolongée à 9 ou 12 ans pour bénéficier d'une réduction d'impôt plus importante.
- Plafonds à respecter
Les loyers doivent respecter les plafonds fixés par la loi, qui varient selon la localisation géographique. Les locataires doivent également répondre à des critères de ressources spécifiques.
La loi Denormandie en questions
Quand s'arrête le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie est applicable jusqu'au 31 décembre 2027. Cela dit, mieux vaut ne pas attendre la dernière minute pour se positionner, notamment en raison des délais nécessaires pour trouver un bien éligible et réaliser les travaux de rénovation.
Quelles villes sont éligibles au dispositif Denormandie ?
La loi Denormandie cible principalement les communes du programme "Action cœur de ville" et celles ayant signé une convention ORT (Opération de Revitalisation du Territoire). Ces zones sont généralement situées dans des villes moyennes où le parc immobilier ancien nécessite une rénovation importante. Une liste précise des communes éligibles est disponible auprès des autorités locales ou sur des plateformes spécialisées en gestion de patrimoine.
Quels sont les plafonds de loyers ?
Les plafonds de loyers imposés par la loi Denormandie varient en fonction de la localisation géographique du bien. Voici les principaux critères :
- Les loyers doivent être inférieurs aux prix du marché dans les zones concernées.
- Ces plafonds sont définis chaque année par décret et prennent en compte la typologie des biens ainsi que leur localisation.
Par exemple, en 2025, le plafond dans certaines zones peut être fixé à environ 10 € par m², tandis qu'il sera plus élevé dans d'autres régions.
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